La inversión hotelera en España ha experimentado una transformación notable en los últimos años, alejándose de su concentración casi exclusiva en el segmento de lujo para explorar terrenos menos convencionales. Este cambio se debe en gran parte a la saturación de los mercados premium en los centros urbanos, donde los precios han escalado hasta límites que reducen la rentabilidad inmediata para muchos inversores. En su lugar, el foco se ha desplazado hacia las periferias: barrios residenciales con potencial de revitalización y polígonos industriales que ofrecen espacios amplios y bien conectados.
La Conferencia Anual de Inversión Hotelera organizada por Cushman & Wakefield en Madrid sirvió como plataforma para confirmar esta evolución, con expertos pronosticando que podría intensificarse entre 2026 y 2027, impulsada por un contexto económico donde los activos alternativos prometen mayores márgenes.
Durante la presentación del informe más reciente de la consultora, Daniel Caballero y Víctor López-Peña, associates de Cushman & Wakefield, profundizaron en esta dinámica. Explicaron que los inversores están priorizando operaciones en las afueras de metrópolis como Madrid y Barcelona, o en ciudades secundarias con menor competencia. Segmentos como el 'limited services' —hoteles funcionales con servicios básicos pero eficientes— ganan terreno por su bajo costo operativo y rápida rentabilización. "Dado el incremento proyectado del 3,3% en los precios de activos en la península para 2025, esta búsqueda de alternativas periféricas podría fortalecerse en los próximos dos años", indicaron, basándose en datos que reflejan un mercado en expansión pero con presiones inflacionarias.
Una de las ventajas clave de estas localizaciones es su accesibilidad: muchas cuentan con infraestructuras de transporte público o viales que las enlazan directamente con los núcleos urbanos, facilitando el flujo de turistas de negocios o de ocio que no necesitan estar en el corazón de la ciudad. Esto no solo abarata la adquisición de propiedades —generando yields más altos— sino que también diversifica el riesgo al apostar por áreas en crecimiento demográfico o industrial.
Las zonas periféricas de las grandes ciudades y los destinos secundarios, con mejores precios y una buena comunicación, están atrayendo el capital. En Madrid, barrios como San Blas-Canillejas emergen como hotspots, con el polígono de Julián Camarillo atrayendo un boom de proyectos —duplicados post-pandemia— gracias a su proximidad a IFEMA y al aeropuerto. Usera, con su mezcla cultural y precios aún moderados, comienza a captar interés para desarrollos mixtos. En Barcelona, el Eixample sigue activo con iniciativas como el SLS Barcelona, un hotel de lujo que integra elementos urbanos con accesibilidad periférica.
Paralelamente, el auge del 'limited services' se complementa con la reconversión de oficinas vacías en hoteles, un fenómeno acelerado por el teletrabajo. Ejemplos incluyen Alcorcón en Madrid, donde antiguas zonas industriales se transforman en hubs hoteleros asequibles, o L'Hospitalet de Llobregat en Barcelona, beneficiada por su conexión con el aeropuerto y el centro catalán.
El segmento de Limited Services y la conversión de edificios de oficinas en establecimientos de hospedaje también está teniendo un marcado auge. Esta oleada inversora se sostiene sobre una demanda turística sólida, que ha superado expectativas post-COVID, y una oferta nueva restringida por normativas urbanas y costos de construcción. Al cierre del tercer trimestre de 2025, el volumen de transacciones hoteleras alcanzó los 2.900 millones de euros, con proyecciones que apuntan a superar los 3.000 millones al final del año, según Cushman & Wakefield. Notablemente, el 64% del capital invertido es español, y un 55% proviene de cadenas hoteleras, señal de confianza interna en el sector.
Las previsiones apuntan a que 2025 cierre con 3.000 millones de euros de inversión hotelera. Los analistas observan un shift desde estrategias 'value add' —que implican reformas intensivas y plazos largos— hacia activos 'core' estables, con retornos inmediatos y menor exposición a volatilidades. Caballero y López-Peña enfatizaron esta transición, impulsada por un mercado donde la diversificación reduce riesgos en un entorno de inflación moderada.
Otro frente en expansión es el turismo de naturaleza, con proyectos como la Dehesa Espadañal en Extremadura ilustrando el atractivo de retiros de lujo en entornos rurales. Aquí, el bajo costo del suelo contrasta con el alto valor experiencial, ofreciendo rendimientos comparables a urbanos pero con un enfoque sostenible que apela a segmentos premium como el wellness o el ecoturismo. Esta diversificación no solo mitiga saturaciones en destinos tradicionales sino que abre puertas a inversores institucionales buscando impactos ESG positivos.
En resumen, la inversión hotelera en España se redefine hacia la periferia y lo alternativo, equilibrando rentabilidad con accesibilidad y sostenibilidad, en un mercado que promete crecimiento estable pese a desafíos económicos globales.