El debate sobre las viviendas de uso turístico (VUT) en España ha cobrado nueva fuerza por su crecimiento explosivo y las protestas vecinales. Las comunidades autónomas no se han quedado de brazos cruzados y están endureciendo las normas para poner orden y reducir el impacto en las ciudades. Cataluña, Baleares, Galicia, Madrid o Andalucía lideran estos cambios.
Según el INE, en septiembre las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros subieron un 4,1% respecto a 2024. Los apartamentos turísticos crecieron un 5,8%, con 7,48 millones de noches y una estancia media de 4,9 días. La ocupación alcanzó el 41,4% de las plazas (+4,7%), con Reino Unido como principal mercado (34,3%). Canarias sumó más de 2,2 millones de pernoctaciones (+11,7%) y Baleares lideró la ocupación con un 81,3%.
En Baleares, la regulación es de las más estrictas del país por la avalancha de turistas. Hay cupo de licencias por municipio y zonas de “alta saturación” donde no se permiten más VUT. El alcalde de Palma, Jaime Martínez, quiere prohibir cualquier alquiler turístico en todo el municipio.
En Palma hay 639 viviendas legales y no se darán más licencias hasta fin de año. Según Exceltur, la oferta ilegal ha bajado un 18%, muy por encima de la media nacional (3,7% en 25 ciudades).
Barcelona es el epicentro del debate. Jaume Collboni planea suprimir progresivamente unas 10.000 licencias antes de 2028 para devolver pisos al mercado residencial. Ya han empezado anulando 260 en Ciutat Vella por posibles irregularidades.
El Ayuntamiento reconoce que es un proceso lento, pero necesario para recuperar viviendas antes de 2028. Un estudio del Instituto de Economía de Barcelona calcula que eliminar todas las VUT bajaría los alquileres entre un 8% y un 13%.
En Madrid, sin tasa turística, el Plan Reside veta pisos turísticos en edificios residenciales y los concentra en bloques exclusivos para esta actividad, con el fin de descentralizarla.
El objetivo: proteger la calidad de vida de los vecinos y que convivan con otros alojamientos. En Madrid operan 17.360 establecimientos turísticos; el 92,7% son pisos (16.100) y solo el 7,45% legales (1.200).
Borja Carabante, delegado de Urbanismo, destaca la fuerte reducción de ilegales gracias al Plan Reside. No quieren eliminar las legales —un tercio de turistas las usan—, sino ordenarlas en edificios diferenciados y con multas de hasta 190.000 euros.
En Andalucía, Granada limita las VUT al 10% por zona y las suspende en áreas saturadas para mitigar el “impacto urbano, social y económico”. Las VUT ya suponen más del 50% de las plazas y el 95% se concentran en cuatro distritos, con más del 70% en Albaicín y Centro.
Galicia ha visto un boom: más de 28.000 viviendas, pero menos de 8.000 totalmente en regla.
La Xunta ha cambiado la normativa: licencia municipal obligatoria, inscripción en el REAT antes de operar y posibilidad de que los ayuntamientos limiten por zonas o añadan requisitos de accesibilidad y convivencia.
En Santiago se congelaron licencias en el casco histórico en 2024; en A Coruña solo se permiten en bajos o primeras plantas sin vecinos debajo.
Francisco Díaz Gallego, concejal de Urbanismo, dice que las VUT “no son el gran problema de la vivienda, pero no ayudan” y busca evitar que desplacen a los residentes.
Con estas medidas, las grandes ciudades españolas caminan hacia un turismo más controlado y sostenible, donde la convivencia entre vecinos y visitantes se convierte en el principal desafío a corto plazo.